Wohnimmobilien und Büroimmobilien waren die Favoriten bei Kreditgebern in den vergangenen Jahren, wobei die Finanzierung von Büroentwicklungen in der Post-Covid Zeit weniger populär geworden ist. Andere Immobilien-Nutzungsarten hatten es trotz ihrer unbestrittenen gesellschaftlichen Relevanz schon immer schwerer bei der Finanzierung. Pflegeimmobilien gehören in diese Kategorie. Der Markt für Pflegeimmobilien, eines der spannendsten Wachstumssegmente, hat sich in den letzten Jahren zunehmend von einem Nischenprodukt zu einer eigenständigen Assetklasse entwickelt. Drei Trends geben Hinweise, warum es sich lohnt, diese Immobilienart auf dem Schirm zu haben. Zwar gibt es auch Herausforderungen zu beachten, doch unser praktisches Beispiel zeigt, wie unter den gegebenen Voraussetzungen maßgeschneiderte und erfolgversprechende Finanzierungslösungen aussehen können.
Trend 1 – Mehr Vielfalt
Das Angebot an Pflegeimmobilien hat sich in den letzten Jahrzehnten zunehmend ausdifferenziert. Neben der klassischen vollstationären Versorgung in Pflegeheimen haben sich zahlreiche hybride Modelle etabliert, die auch im Alter ein möglichst selbstbestimmtes Wohnen mit hoher Lebensqualität ermöglichen sollen, bei gleichzeitiger Absicherung des Pflegebedürfnisses. Dazu zählen etwa Seniorenresidenzen, gut ausgestattete Apartmentwohnungen mit hochwertiger Verpflegung, zusätzlichen Dienstleistungen wie etwa Wellness-Angeboten, Bibliotheken, kulturellen Aktivitäten und Gemeinschaftsräumen sowie permanenter Verfügbarkeit von Betreuung. Diese werden vom Gesetzgeber auch als Pflegeheime eingestuft und unterliegen daher den selben Bestimmungen, beispielsweise hinsichtlich des Betreuungsschlüssels.
Hinzu kommen zahlreiche Formen des betreuten Wohnens in altersgerechten Wohnungen, mit der Möglichkeit, im Bedarfsfall Unterstützung zu erhalten. Die Begrifflichkeit des betreuten Wohnens ist gesetzlich weitaus weniger stark reguliert, weshalb es eine weitaus größere Bandbreite an Angeboten gibt. Auch wenn es sich rechtlich um zwei völlig verschiedene Modelle handelt, werden Pflegeheime und Anlagen für betreutes Wohnen in der Praxis oft kombiniert. Dies hat den Vorteil, dass die Bewohner bei einer wachsenden Pflegebedürftigkeit nur innerhalb ihrer gewohnten Umgebung umziehen müssen und ein höheres Maß an Vertrautheit erhalten bleibt.
Trend 2 – Strukturelles Wachstum
Durch den demographischen Wandel wird der Bedarf an Pflegeimmobilien in den kommenden Jahrzehnten stark wachsen. Der Pflegevorausberechnung 2023 des Statistischen Bundesamts zufolge wird die Anzahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland bei einer gleichbleibenden Pflegequote von derzeit 5 Millionen bis 2040 auf 6 Millionen ansteigen. Gesellschaftliche Trends tragen darüber hinaus zu einem steigenden Bedarf bei. Zwar werden ältere Menschen nach wie vor überwiegend zu Hause gepflegt, doch die zunehmende räumliche Mobilität hat zur Folge, dass immer weniger Angehörige diese oft zeitintensive und belastende Aufgabe übernehmen können. Zudem werden die Alten immer älter – Folge des medizinischen Fortschritts und eines im Schnitt gesünderen Lebenswandels – und die Bedürftigkeit nimmt mit dem Alter zu.
All diese Faktoren führen zu einem großen Bedarf an zusätzlichen Pflegeheimen sowie betreuten Wohnmodellen. Laut JLL müssten bis 2040 alleine mehr als 2.300 zusätzliche Pflegeheime gebaut werden, um die Nachfrage zu decken. Wichtig: Dieses Wachstum ist strukturell bedingt und daher relativ resistent gegenüber Marktschwankungen. Anders als in einigen anderen Assetklassen wie Büroimmobilien ist auch durch die Digitalisierung keine substanzielle Reduzierung des Flächenbedarfs zu erwarten. Pflegeheime und Anlagen des betreuten Wohnens werden auf absehbare Zeit schlichtweg nicht zu ersetzen sein.
Quelle: JLL Research 2023
Hinzu kommt: Vor allem in der Kategorie Pflegeheime sind die Cashflows durch pauschale Pflegebeiträge gut kalkulierbar. Für Investoren bietet diese Stabilität und die geringe Korrelation mit den allgemeinen Wirtschaftszyklen daher eine Möglichkeit zur Diversifikation des Portfolios.
Trend 3 – Zunehmende Konsolidierung
In den letzten Jahren ist eine zunehmende Professionalisierung und Zentralisierung der Betreiberstruktur zu beobachten, was die Assetklasse für Investoren noch attraktiver macht. Zwar sind freigemeinnützige Träger noch immer die größte Gruppe, doch der Anteil der privaten Träger hat sich in den letzten Jahren deutlich erhöht. Die großen Betreibergruppen sind dabei überproportional gewachsen – ein Konsolidierungstrend ist deutlich erkennbar. Für Investoren ist dies eine gute Nachricht, da eine solche Konsolidierung in der Regel auch mehr Transparenz und wirtschaftliche Nachhaltigkeit nach sich zieht.
Herausforderung 1 – Fragmentierung und Intransparenz
Noch immer ist der Markt allerdings stark fragmentiert und in Teilen intransparent, was manche Interessenten abschreckt. Darüber hinaus ist er auch kleinteilig strukturiert. Kleinere Objektvolumina dominieren – mehr als die Hälfte aller Pflegeimmobilien haben ein Volumen von weniger als zehn Millionen Euro, weitere 40 Prozent zwischen zehn und zwanzig Millionen Euro. Oft werden Pflegeimmobilien daher zu Portfolios kombiniert auf den Markt gebracht. Die breite Streuung, auch was die Qualität der Betreiber angeht, macht eine genaue Marktkenntnis vonnöten. Die jüngsten Insolvenzen auch einiger großer Betreiber lassen Investoren und Finanzierer vorsichtiger werden.
Quelle: Savills Research Spotlight Juni 2022
Herausforderung 2 – Regionale Besonderheiten
Dies beinhaltet auch fundiertes Wissen über regionale Besonderheiten – schließlich verläuft die demographische Entwicklung an verschiedenen Orten sehr unterschiedlich. Während Ballungsräume wachsen, nimmt die Bevölkerungsdichte in vielen ländlichen Räumen ab. Angesichts des wachsenden Interesses von Investoren nimmt die Konkurrenz um attraktive Standorte zu. In strukturschwachen Regionen mit schrumpfender Bevölkerung hingegen besteht das Risiko, dass dort langfristig auch der Pflegebedarf sinken wird. Zudem ist zu beachten, dass die Gesetzgebung in weiten Teilen Ländersache ist und sich sowohl die Heimgesetze als auch die Landesbauverordnungen teils signifikant unterscheiden. All diese Faktoren gilt es zu berücksichtigen.
Herausforderung 3 – Verfügbarkeit von Fachkräften
Der Mangel an qualifiziertem Pflegepersonal stellt eine der größten Herausforderungen für den Sektor dar. Auch hier ist eine zunehmende Kluft zwischen Stadt und Land zu beobachten: in dünn besiedelten Landstrichen ist der Mangel noch deutlich stärker ausgeprägt – Projekte können dort auch durchaus daran scheitern, dass sich nicht genügend Personal finden lässt.
Erfolgreiche Finanzierung – so geht’s
Die erfolgreiche Finanzierung einer Pflegeimmobilie ist daher keinesfalls ein Selbstläufer. Sie kann allerdings, bei gründlicher Vorarbeit und mithilfe kompetenter Projektpartner, zum Laufen gebracht werden. Ein Beispiel aus unserer Praxis zeigt, wie es gehen kann:
Ein Pflege- und Seniorenheim mit 40 Betten in Niedersachsen wurde bisher durch den Eigentümer selbst betrieben. Ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Investor wollte das Anfang der 2000er Jahre errichtete Objekt erwerben, renovieren und einen langfristigen Pachtvertrag mit dem unternehmenseigenen Betreiber abschließen. Dadurch sollten zum einen die Pflegeplätze langfristig gesichert und an den aktuellen Bedarf angepasst werden. Mit dem neuen, größeren Betreiber wurde zudem ein effizienter und nachhaltiger operativer Betrieb angestrebt.
Die Gesamtinvestition belief sich auf rund 2,8 Millionen Euro. Mit Unterstützung von hypcloud konnte eine Genossenschaftsbank als Finanzierungspartner gewonnen werden, die ein variabel verzinstes Darlehen über 2,6 Millionen Euro zur Verfügung gestellt hat. Das Termsheet wurde nach 2 Monaten unterzeichnet, einen Monat später der Kreditvertrag. Parallel haben die Beteiligten bereits die Auszahlungsvoraussetzungen abgestimmt.
Dieses Projekt ist eines von mittlerweile drei des gleichen Investors, die wir erfolgreich bei Kreditgebern platzieren konnten.
Die hohe Beleihung und der schnelle Abschluss der Finanzierungen lässt sich auf die folgenden Erfolgsfaktoren zurückführen:
Erfahrener, solventer Betreiber und Investor mit vollständiger und aktueller Dokumentation
Transparente, klar strukturierte Aufbereitung aller relevanten Prüfpunkte
Bereits in der Genehmigungsphase alle Auszahlungsvoraussetzungen lösen
Enge Abstimmung und laufende Einbeziehung aller Beteiligten während des gesamten Prozesses
Es zeigt sich, wie wichtig die gute Vorbereitung einer Finanzierungsanfrage, die Professionalität der Beteiligten und die Kommunikation zwischen allen Parteien sind – Punkte, auf die es in der Finanzierung nicht nur bei Pflegeimmobilien ankommt.
